2024年以来，北京核心商圈甲级写字楼空置率持续承压，部分区域租金较峰值回调超过15%。与此同时，城市更新行动进入深水区，存量改造项目密集入市。对北京房地集团有限公司这样深耕首都市场多年的开发运营主体而言，如何在存量时代重新定义商业地产的运营逻辑，已成为一道必答题。

一、运营模式面临的现实挑战

传统商业地产运营依赖"开发—销售—回款"的短周期模型，但城市更新语境下，项目产权关系复杂、改造周期长、资金沉淀重，这套逻辑很难跑通。具体来看：

• 收益结构单一——租金收入占比普遍超过80%，抗周期能力弱；
• 空间利用率低——老旧商办物业层高、柱距、机电系统难以满足新业态需求；
• 服务附加值不足——物业服务停留在安保保洁层面，未能与地产运营形成协同效应。

这些问题的根源在于，资产管理的视角没有贯穿项目全生命周期。

二、从开发思维转向资管思维

破局的关键，在于将房地产开发与房产建设阶段积累的硬件能力，与后期地产运营、物业服务、房产管理形成闭环。具体策略包括三个层面：

1. 空间产品化：将改造后的空间按业态需求拆分为标准化产品模块，如联合办公单元、策展型零售空间、轻餐饮档口，降低招商沟通成本。
2. 服务嵌入化：把物业服务的触点前移至租户入驻阶段，提供装修管理、能耗监测、企业行政外包等增值服务，提升租户粘性。
3. 资产金融化：在工程建设完成后，通过CMBS、类REITs等工具盘活存量资产，缩短资金回收周期。

以北京某老旧商场改造为例，通过重新划分动线、引入智慧楼宇系统，改造后出租率从62%提升至91%，平均租金上涨约23%。

三、可落地的实践建议

对于正在推进城市更新项目的团队，建议优先做好两件事：一是建立资产数字台账，将房产管理数据与招商、财务系统打通，实现坪效实时监控；二是培育复合型运营团队，既懂工程改造节点，又能对接品牌租户需求。

城市更新不是简单的翻新工程，而是一次资产价值的重新发现。谁能率先跑通"改造—运营—退出"的闭环，谁就能在下一轮周期中占据主动。